Sektörün iki lokomotifi Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi kuruluşu KİPTAŞ şikayetlerin yoğunlaştığı kurumlar. Her iki kuruluş da sitelere geçici yönetim atıyor. Site sakinlerinin yönetimi değiştirme ihtimali çok zayıf. Zaten TOKİ ve KİPTAŞ’ın idareden çekilmesi hâlinde ortak çalıştıkları Emlak AŞ veya Boğaziçi AŞ yönetimi devralıyor. Konut sahiplerinden toplanan aidatların bir kısmı, ‘Yönetim Danışmanlık Hizmeti’ adı altında bu iki şirkete aktarılıyor. Fakat site sakinleri verdikleri paranın karşılığında vadedilen hizmeti alamadıklarından dert yanıyor. Yönetimi değiştirmek için mülkiyet hakkının yüzde 51 oranında vatandaşa geçmesi gerekiyor. Yani ev sahipleri TOKİ veya KİPTAŞ’a olan borçlarının yarısından fazlasını ödemek zorunda. Gerçi sonuç yine de memnun edici olmuyor. Zira baştan eksikler ve problemlerle ilerleyen sistemin düzeltilmesi kolay değil. Çalışanların sigortaları ödenmediği için vergi borcu olan siteler var. Site sakinleri şişkin faturalarla karşılaştıklarında iş işten geçmiş oluyor Toplu konut sitemi

Sitelerdeki anlaşmazlıklar bu kadarla sınırlı değil. Projedeki plana sadık kalınmadığını, yeni ticari ve sosyal tesisler yapıldığını iddia edenler var. Site yönetimleri ‘hizmet sunuyoruz’, sakinler ise ‘bunu talep etmedik’ diyor. Hâsılı, çatışmalar, anlaşmazlıklar bitmek bilmiyor. İsterseniz konut sahiplerini dinleyelim.

Sefer İpek, büyük hayallerle 1998 yılında Başakşehir 2. Etap’a yerleşmiş. Temiz, yeşil ve sakin bir çevre hayaline kavuşmuş kavuşmasına; ama karşılaştığı diğer sorunlar azımsanacak cinsten değil. İpek’in anlattıklarına göre, site yönetiminde 1998’den 2006’ya kadar KİPTAŞ’ın atadığı yöneticiler vardı. Fakat o yıl KİPTAŞ, eksiklikleri tamamlamadan yönetimi Boğaziçi AŞ’ye devretti. Şu anda yönetimde daire sahipleri  de olmasına rağmen sorunlar çözülebilmiş değil. Hatta eksiklere her geçen gün yenisi ekleniyor. İpek, “Belediyenin yapması gereken işleri bile site yönetimi yapıyor. Mesela, sitenin dışında, karayollarına ait yerde bir havuz yapıldı. Parayı nereden buluyorlar?” diyor.

Aidatlar nereye gidiyor?

Site yönetimi 2005-2007 yıllarında çalışanların sigortalarını bile yatırmamış ve 147 bin 390 TL ceza gelmiş. Bu cezanın büyük kısmı aidatlardan kapatılmış. Oysa zaten aidatlardan bu sigortaların yatırılması gerekiyordu. Niçin yatırılmadı? Yatırılmadıysa bu para nereye gitti ve ceza niçin site sakinlerine fatura edildi? Yöneticilerin açıkça cevaplamadığı; ama parayı verenler açısından cevabı belli sorular bunlar. Hatta söz konusu borç yıllık bilançoda da gösterilmemiş. Biriken borçlar, ödenmeyen cezalar, güvenlik ve temizlik giderleri derken bir süre önce bozulan asansörler sabırları taşıran son damla olmuş. Toplu konut sitemi

Yönetim asansör modernizasyonu için daire başına 800 ila 1000 liralık fatura çıkarmış. Daire sahipleri haksız buldukları bu parayı ödemek istememiş; ancak yönetim geri adım atmamış. Ekim ayında sokağa dökülen ev sahipleri, ‘Yönetim İstifa’ yazılı pankartlarla yetkililerin haksızlığa el atmasını istedi. Mesele de sadece asansör için istenen para değil zaten. Asansörün arızalanmasıyla site sakinleri tapularının olmadığını öğrenmiş. Zira iskân ruhsatı almanın şartlarından biri asansör kullanma izninin olması. İskân ruhsatı alabilmek için gereken bedeli ödedikleri hâlde ev sahiplerine tapuları verilmemiş. Asansörlerin ruhsat masrafı ise 2 trilyon 850 milyar lira. Bunun üzerine site yöneticilerini mahkemeye vermişler. Sefer Bey’in anlattığı sıkıntıları belki daha ‘anlamlı’ hâle getirecek bir başka iddiası var: “Yöneticiler çok yüksek maaşlar alıyor.” Hâl böyle olunca Başakşehir sakinleri yönetimin değişmesi için seçim kampanyası başlatmış. Seçim pusulaları bile dağıtılmış. Yaşanan bu kadar sorunun ardından yeni bir seçim yapılmasına karar verilmiş.

Başakşehir 2. Etap’ta yaşanan sorunları ve ileri sürülen iddiaları site yöneticisi Zeki Ertürk’e sorduk. Onun anlattıklarına göre, sorun yeni değil. Başbakan Tayyip Erdoğan’ın İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı olduğu döneme kadar uzanıyor. O dönemde Küçükçekmece Belediyesi ve Büyükşehir Belediyesi arasında bazı anlaşmazlıklar yaşanıyor. Başakşehir’in kurulduğu 1996’da hâkim olan politik şartların etkisiyle, KİPTAŞ konutları inşa edilirken Küçükçekmece Belediyesi şantiyeyi mühürlemiş. Bugün yaşanan iskân sorunlarının temelinde de o dönem Küçükçekmece Belediyesi’nin olumsuz tutumu yatıyormuş. Ertürk, “Küçükçekmece Belediyesi, çöplerimizi bile toplatmadı. Tek sebebi Başakşehir’i Tayyip Erdoğan’ın kurmasıydı.” diyor. Yani, sorunun temelinde ilçe belediyesinin ‘ideolojik’ yaklaşımı varmış. Hatta 28 Şubat sürecinde proje ‘yeşil sermaye’ olarak görülmüş ve belediyeler dâhil devlet bu girişime engel olmaya çalışmış. Ertürk ayrıca, yöneticilerin iddia edildiği gibi yüksek paralar almadığını söylüyor. 2012 yılı itibarıyla genel kurul, yönetim kurulu üyelerine 450 TL verilmesini kararlaştırmış. Bu da sembolik bir rakammış. Toplu konut sitemi

Site sakinleri dernekleşiyor

Elbette sorunlar  bir iki siteyle sınırlı değil. Benzer tablo TOKİ Kayaşehir konutlarında da yaşanıyor. Saadettin Mazi, Emlak AŞ tarafından yönetilen Kayaşehir 5. Bölge’de oturuyor. Burada daire başına 55-62 TL arasında aidat toplanıyor. Mazi, aidatlardan çevre düzenlemeleri için pay alınmasına rağmen ekstra para talep edildiğini iddia ediyor. Üstelik ödedikleri para karşılığında hizmet alamadıklarını söylüyor. Fakat yönetime dert anlatmak veya yönetim kadrosunu değiştirmek mümkün gözükmüyor. Zira 33-34 bloklu sitede organize olmak kolay değil. Kayaşehirliler, bunun üzerine Kentleşme Sosyal ve Kültürel Dayanışma Kalkınma ve Yardımlaşma Derneği’ni (İSKAYAD) kurmuş. Dernek arabulucu rolü üstlenerek site sakinlerinin problemlerini Emlak AŞ yönetimine aktarıyor. Toplu konut sitemi

Derneğin yönetim kurulu üyesi Reşit Duman, Emlak AŞ ile yaşadıkları sorunlardan bahsediyor: “Site yönetimi pek çok konuda eksik hizmet veriyor. Otomobillerimiz çalındı. Güvenlik konusundaki bu eksikleri dile getirdiğimizde  güvenliğin sadece caydırıcılık anlamında işe yaradığını söylüyorlar. O hâlde neden para ödüyoruz? Yıl sonunda aidatlara yüzde 25 civarında zam geldi. 4 bin imza topladık; ancak geri adım atılmadı.” Yönetimin harcamalar dâhil hemen hiçbir konuda site sakinlerine hesap vermediğini de öne sürüyor Duman.

Şikâyetleri bir de ‘Yönetim Danışmanlık Hizmeti’ veren Boğaziçi Yönetim AŞ’ye sorduk. Boğaziçi AŞ, TOKİ ve KİPTAŞ tarafından yapılan sitelerde profesyonel bir yönetim sağlanması amacıyla kurulmuş. Özel sektöre ait sitelere de hizmet sunuyor. İki kurumun satış sözleşmelerinde ‘her türlü düzenleme yetkisine sahiptir’ maddesi var ve bu, vatandaşın elini kolunu bağlıyor. Yönetim kurulu olarak üç kişilik bir ekip atanıyor. Binaların satışı gerçekleşmiş olsa bile vatandaşın borcu olduğundan mal sahibi hâlâ KİPTAŞ ya da TOKİ sayılıyor. Boğaziçi Yönetim AŞ Genel Müdürü İlhan Aydın Kartal, yönetim hizmeti anlaşması yapıldıktan sonra yönetim planının ayarlanmasından hukuk, güvenlik, peyzaj birimlerinin oluşturulmasına kadar pek çok görevleri olduğunu anlatıyor: “Yönetime atanan kişi sayısı sitelerdeki daire sayısına, yeşil alana, çevrenin ölçümüne göre değişiyor. Her hizmetin elbette bir bedeli var. Mesela, güvenlik ortalama bin konutluk sitede yüzde 25-30’a denk geliyor. Güvenlik koymazsanız aidatlar yüzde 30 düşük olacaktır. Ama güvenlik yüzünden birçok sorun yaşanıyor.” Kartal, Başakşehir’deki problemlerin profesyonel bir yönetimin olmamasından kaynaklandığı görüşünde. Ancak bir süre kendilerinin de burayı yönettiklerini hatırlatmakta fayda var. Sonrasında site sakinlerinden bir yönetim oluşturulmuş; ancak oturanlar, bu yönetimin de KİPTAŞ yetkilileriyle işbirliği içinde olduğınu iddia ediyor.

Hâlihazırda bunca sorun olmasına ve kalıcı çözüm üretilememesine rağmen TOKİ tüm hızıyla inşaatlarına devam ediyor. Türkiye’de 560 bin konutun inşasına başlanmış, bunlardan 441 bini bitmiş, 439 bini satılmış. Bu kadar konut elbette beraberinde yönetim sorununu getiriyor. TOKİ İstanbul Daire Başkanı Niyazi Özdemir, sadece konutu teslim etmekle işin bitmediğini, sitede mutlaka bir sistem kurulması gerektiğini söylüyor: “İnşası tamamlanan sitenin asansör ve kaloriferlerinin çalışması, güvenliğinin olması, peyzajının yapılması lazım. Diyelim bin konutluk siteyi yerleşime açtınız. Kim yapacak bunları? Kimse kimseyi tanımıyor. Tamamı bize ait olmayan; ancak bizim de cüzi hissemizin olduğu Boğaziçi AŞ ve Emlak AŞ diye iki şirket var. Geçici site yönetimi oluşturuyorlar. Bu süre bir sene de olabilir, iki, üç sene de… Sistem oturuncaya kadar bu işi profesyonel yönetimin yapması lazım.” Özdemir, vatandaşın eleştirilerine de hak veriyor ve hatalarının olduğunu kabul ediyor. “Varsa şikâyetleri BİMER’e (Başbakanlık İletişim Merkezi) zaten yazıyorlar.” diyor.

Kayaşehir site sakinlerinden Behram Kılıç, binanın yalıtımıyla ilgili memnuniyetsizliği BİMER’e iletmiş. Cevap gelmediği gibi TOKİ’nin anlaşmalı olduğu inşaat firması, “Bizi başbakanlığa şikâyet etmişsiniz. Sorununuzu çözmeyeceğiz.”  diye tepki vermiş. Yani şikâyet edecek mercilerin varlığı sorunların çözülebileceğini göstermiyor. Kayaşehir konutlarında ikamet eden Yüksel Durgut da hakkını aradığı için yönetimin hakaretine uğrayanlardan. Site yönetim hizmetlerini yürüten Emlak Yönetim AŞ’ye kendisinden haksız faiz alındığını belgeleriyle iletmiş. Sonrasında ise sosyal medya üzerinden hakarete maruz kalmış. Sitenin muhasebe görevlisi hesap hareketlerini gösteren pusulayı sosyal paylaşım sitesinde yayımlayarak Durgut’la ilgili yorumlar yazmış. “Adamın açıklamasına bak ya angus” ifadesi bile kullanılmış. Bunun üzerine Emlak Yönetim AŞ tarafından oruşturma başlatılmış.

Site yönetimlerinin gitgide işin içinden çıkılmayacak bir hâl aldığının herkes farkında. ‘Modern şehirler’ inşa ediliyor ama şehirli insanlara yakışır ilişkiler üretilemiyor. Ne mali mevzuat toplu yapı denetimine adapte olmuş ne de mahalli idareler mevzuatı… Bu nokta karışık olduğu için insanlar boşluklardan yararlanabiliyor. Hem site sakinlerinin haklarını hem de kanundaki boşlukları Avukat Bülent Özdemir’e sorduk. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), toplu yaşanan yerlerde komşuluk ilişkilerini düzenliyor. Başlarda ‘apartman yönetimlerinin’ yol göstericisi olan KMK, zamanla site tarzı yapılaşma yaygınlaşınca, ‘blok’ ve ‘site’ yönetimini kapsar hâle gelmiş. Özdemir, KMK’nın birçok soruna çözüm getirememesinin yanı sıra değişen şartlarda yetersiz kaldığı görüşünde. “Mevcut mevzuat ihtiyaçlara cevap veremiyor. Çünkü; KMK genel çerçeve olarak bir düzenleme yapıyor. Zaten KMK’da şöyle der: Bu kanunda hüküm bulunmayan hâllerde Medeni Kanun hükümleri uygulanır.” Zaten bu yüzden 1983, 2007 ve 2009 yıllarında birçok değişiklik ve ekleme yapılmış. Kanunda pek çok yerin muallak olması farklı hatta zıt yorumların yapılmasına sebep oluyor ve bu yorum farklarından dolayı aynı olaylarda farklı Yargıtay içtihatları çıkabiliyor.

Kiracı yönetici seçemiyor, yönetici oluyor!

Site yöneticisini  kat malikleri seçiyor; ancak site yönetiminden memnun olmayan kiracılar da var. Avukat Bülent Özdemir, Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre ‘kiracı’nın yönetici seçme hakkına sahip olmadığını söylüyor. Zira “Kat malikleri, ana gayri menkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilir; bu kimseye ‘yönetici’, kurula da ‘yönetim kurulu’ denir.” Yönetici seçilmesine dair karar netice itibarı ile bir kat malikleri kurulu kararı. Dolayısıyla  kiracının yönetici seçiminde bir oy hakkı yok. Bu hak kat malikine ait. Ancak KMK’nın 31. maddesine göre kat maliki kendi kiracısını kurul toplantısına katılmak üzere vekil tayin edebilir. Kiracı kat malikini temsilen toplantılara katılabilir, yönetici seçiminde kat maliki adına oy kullanabilir. Ayrıca kiracı yöneticisini seçemiyor ama yönetici olabiliyor. Kat maliklerinin arsa payı ve sayı bakımından çoğunluğu o binadaki bir kiracının yönetici olması için oy verirlerse, kiracı yönetici olabiliyor. Toplu konut sitemi

Site yöneticileri eğitimden geçmeli!

Önemli bir hukuki ve mali yapıya sahip olan site yönetimleri maalesef tecrübesi ve bilgisi olmayan kişilere teslim ediliyor. Bu sebeple, hem sakinlerle hem de resmî mercilerle ciddi sorunlar yaşanıyor. Türkiye’de karşılaşılan her problem ise yeni bir sektörün doğmasına sebep oluyor. Arel Üniversitesi, Avrupa Konutları ve Famcoturk işbirliği ile 2011 yılından itibaren ‘profesyonel site yöneticiliği’ eğitimleri verilmeye başlanmış. Yüksek Mimar Savaş Aydın’dan verilen eğitimlerle ilgili bilgi aldık. Eğitimin süresi şimdilik 32 saat. Bu eğitimlerde site yöneticilerine veya sektörde yer almak isteyen firmalara, hukuki, mali ve idari konularda dersler veriliyor. Site yönetim konseptinin bir standarda kavuşturulması hedefleniyor. Eğitimlerin, önümüzdeki yıllarda 2 yıllık veya 4 yıllık bir akademik programa sahip olması da planlanıyor. Aydın, sadece İstanbul’da inşa edilen sitelerin aidat ve diğer gelirler cirosunun yaklaşık yarım milyar dolar olduğunu ve artmaya devam ettiğini söylüyor: “Bu, sektöre girmek isteyen firmalar açısından çok ciddi bir rakam ve böyle bir ciroya sahip sektör hukuki ve mali yapıya hâkim olmayan kişiler tarafından idare edilemez.”

Aksiyon