Yavuz Sultan Selim Köprüsü’nden geçecek raylı sistemin güzergahındaki bölgelerde arazi fiyatları adeta kanatlandı. Yavuz Sultan Selim Köprüsü’nün 26 Ağustos’ta hizmete açılmasının ardından bu sefer gözler, köprü üzerinden geçecek olan raylı sistem hattına çevrildi. İlgili demiryolu güzergahı; Avrupa yakasında, 3. Havaalanı ve Halkalı’dan, Anadolu yakasında ise İzmit Köseköy-Sabiha Gökçen güzergahından köprüye bağlanacak. Raylı sistem, Edirne’den İzmit’e kadar yolcu taşıyacak. Marmaray ve İstanbul Metrosu ile entegre edilecek raylı sistemle Atatürk Havalimanı, Sabiha Gökçen Havalimanı ve yeni yapılacak 3. Havalimanı birbirine bağlanacak.

Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanı Ahmet Arslan, geçtiğimiz günlerde köprü üzerinden geçen raylı sistemin detaylarını hakkında; “Köprünün üzerinde bir gidiş bir geliş, demiryolu için yer ayrıldı. Anadolu Yakası’nda yeni bir demiryolu hattı olacak. Bu hat Akyazı’ya gidip ana hatla birleşecek. Avrupa Yakası’nda ise otoyol Kınalı’ya kadar uzanıyor. Demiryolu da Halkalı’ya gidip Halkalı-Kapıkule demiryoluyla birleşiyor.” şeklinde bir açıklamada bulunmuştu.

HATTIN UZUNLUĞU 62 KİLOMETRE
3’üncü Köprü’den Halkalı’ya kadar olan 62 kilometrelik projenin ihalesinin önümüzdeki aylarda gerçekleştirilmesi bekleniyor. Projeye göre yüksek hızlı tren, Yavuz Sultan Selim Köprüsü’nden çıktıktan sonra Avrupa Yakası’nda 700 metrelik bir tünele girecek. Çevre yolundan farklı olarak kendi rotasında devam edecek olan hızlı tren, 3’üncü Havalimanı’na uğrayacak. Ardından da Odayeri civarında makasla ayrılıp, Başakşehir’e (Kayabaşı) dönerek Halkalı’ya gidecek. Yeni demiryolu, Halkalı’da, banliyö hatları iyileştirmesi devam eden Marmaray Projesi’ne bağlanacak. Halkalı-Kapıkule YHT Projesi ile de entegre olacak yeni tren hattı, yolcu ve yük taşımacılığında da kullanılabilecek.
İşte, bundan yola çıkarak, Yavuz Sultan Selim Köprüsü’nün üzerinden geçecek olan raylı sistem güzergahında yer alan bölgelerdeki gayrimenkul piyasasının nabzını tuttuk. Türkiye Sınai Kalkınma Bankası(TSKB) Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departmanı konuyla ilgili olarak okurlarımız için özel bir araştırma yaptı…

ADAPAZARI – AKYAZI
Akyazı ilçesi Sakarya il merkezinin güney-doğusunda yer alıyor. Bölgede yer alan arsa ve tarla birim fiyatları taşınmazların büyüklüğüne, konumuna ve imar durumuna göre çeşitlilik gösteriyor. Bölgede yer alan imarsız tarla vasıflı taşınmazlar, TEM Otoyolu’na cepheli ve ilçe merkezine yakın olmak üzere iki farklı şekilde fiyatlandırılmakta. TEM Otoyolu’na cepheli tarlaların metrekare fiyatı, 2014 yılında 60 ila 80 TL aralığında iken, şu anda bu tarlaların metrekaresi 70 ila 100 TL aralığında satılmakta.
TEM Otoyolu genelinde arsa stoğuna bakıldığında ise sanayi imarlı arsaların yoğunlukta olduğu bölgede bu tür arsaların satış fiyatları, 2014 yılında 80-110 TL aralığında iken, 2016 yılında metrekare bazında 100-160 TL aralığına yükseldi. İlçe merkezine yaklaştıkça tarla vasıflı taşınmazların satış işlemleri metrekare bazında 18 ila 30 TL aralığında (2014 yılında metrekare bazında 15-25 TL), sanayi imarlı arsaların satış işlemleri ise metrekare bazında 90 ila 120 TL (2014 yılında 70-90 TL arasında) gerçekleşmekte. Bunun yanı sıra ilçe merkezine yakın konumda yer alan konut ve villa imarlı arsaların
metrekare satış fiyatı 2014 yılında ortalama 100 ila 150 TL aralığında iken, 2016 yılında bu aralık, metrekare bazında 110 ila 170 TL’ye kadar yükselmiş durumda.

İZMİT -KÖSEKÖY
Köseköy bölgesi, Hacı Mustafa Mahallesinde genellikle sanayi alanları yer alıyor. Bölgenin doğu ve kuzeydoğusunda bulunan İstasyon Mahallesi ve Dumlupınar Mahallesi’nde ise daha çok konut alanları bulunuyor. Bölge, İstanbul’dan Karadeniz Bölgesi’ne, Ankara’ya ve Güney Marmara Bölgesi’ne erişimde kavşak noktası niteliğinde. Kuzey Marmara Otoyolu’nun ve raylı sistemin, bölgenin canlanması ve ulaşım alanında uğrak bir nokta olması konusunda bölgeye olumlu yönde etki yapabileceği düşünülmekte. Hacı Mustafa Mahallesi’nde iki yıl ön ce metrekaresi 370 ila 450 TL aralığında satılan konut imarlı arsaların metrekare fiyatları şu anda 600 ila 700 TL’den satılıyor. Yine aynı bölgede iki yıl önce 320 ila 400 TL aralığında satılan sanayi imarlı arazilerin şu anki fiyatı ise 550 ila 650 TL’den işlem görüyor.

SABİHA GÖKÇEN VE ÇEVRESİ
Sabiha Gökçen Havaalanı çevresindeki konutlar 2014 yılında niteliğine ve konumuna göre metrekare bazında 1.250-2.500 TL aralığında işlem görmekteydi. Havaalanı çevresindeki yapılaşmaya 2014’ten bu yana bakıldığında ise konut birim satış değerlerinde yaklaşık yüzde 30 oranında artış olduğu görülüyor. Bölgedeki konutların metrekare birim satış değerleri 1.750-3.500 TL aralığında değişirken, bazı nitelikli konut projelerinde bu değerin yine metrekare bazında 4.000 TL’lere kadar ulaştığı görülüyor. Yavuz Sultan Selim Köprüsü’nün ve köprü üzerinden geçecek olan demiryolu ağı henüz bölgedeki arsa fiyatlarına yansımış değil. İlerleyen dönemlerde demiryolu ağının yapımına başlanması ile birlikte, bölgede gayrimenkul fiyatlarının büyük oranda artacağı öngörülüyor.

PAŞAKÖY
Paşaköy bölgesinde 2014 yılında imarsız tarla nitelikli alanların metrekare birim fiyatları 400-500 TL seviyesinden işlem görürken, 2016 yılında bölgedeki imarsız alanların metrekare birim fiyatları 750-1.000 TL seviyelerine yükseldi. İki yıl önce metrekaresi 800-1.000 TL’den satılan imarlı arsaların şu anki fiyatı ise 1.500-2.000 TL seviyelerinde. Demiryolu güzergahının bu bölgeden geçeceği söylentileri, metrekare birim fiyatlarında yüzde 20 oranında artışa neden oldu.

POYRAZKÖY
Poyrazköy bölgesinde metrekare birim fiyatları taşınmazın imar durumuna, konumuna, büyüklüğüne ve denize yakın olup olmamasına göre değişiklik gösteriyor. 2014 öncesinde denize yakın olan bölgede yer alan imarsız arsaların metrekaresi 500-600 TL iken, denize uzak bölgelerde ise 300-400 TL seviyelerindeydi. 2016 yılında ise Poyrazköy’de denize yakın konumlu imarsız arsaların metrekare birim fiyatlan 1.000-1.500 TL arasında değişiyor. Denize yakın olmayan bölgelerde ise metrekare birim fiyatları 700-800 TL aralığında. Kuzey Marmara Otoyolu ve 3. Köprü projelerine başlanması akabinde fiyatlarda ciddi artış gözlendi. Özellikle 2013-2016 yılları arasında fiyatlar iki katına yükseldi. Poyrazköy’deki arsaların, büyük çoğunluğunda imar bulunmuyor. Mal sahipleri tarafından imarın gelmesi beklenmekte olup, imarın gelmesiyle tarla/arsa fiyatlarında daha fazla artış olacağı öngörülüyor.

GARİPÇE KÖYÜ
Garipçe Köyü, Yavuz Sultan Selim Köprüsü’nün Avrupa yakası ayaklarının üzerinde yer alıyor. Bölgede 2010 yılından bu yana tarla/arsa nitelikli taşınmazlarda değer artışı gözleniyor. Ayrıca Garipçe Köyü, Boğaziçi Ön Görünüm Hattı Sahil Şeridi Koruma Kuşağı içerisinde kaldığından yapılaşma şartlan sınırlandırılmış durumda. Garipçe Köyü’nde imar planları ile ilgili büyük problemler olmasına karşın Yavuz Sultan Selim Köprüsü’nün açılması ve Kuzey Marmara Otoyolu’nun inşaatı, tarla/arsa vasıflı taşınmazların fiyatlarında beklentilerin üzerinde değer artışlarına neden oldu. Bölge genelinde mal sahiplerinin beklentileri sebebiyle tarla/arsa nitelikli taşınmazlar için yüksek fiyatlar istenmesine rağmen beklenen fiyatlardan satışların gerçekleşmediği belirtildi. Satış hızlarının düşük olduğu Garipçe Köyü ve çevresinin, imara açılması ile yapılaşma şartlarının düzenlemesi halinde bölgedeki tarla/arsa satış fiyatlarının 3-4 kat seviyelerinde artış göstereceği beklentisi hakim.
3. HAVAALANI VE ÇEVRESİ
3. Havaalanı çevresindeki Hadımköy, Bolluca, İmrahor, Karaburun, Durusu ve Balaban mevkilerinde konut imarlı arsaların satış fiyatlarında, 3. Havalimanı ve Kuzey Marmara Otoyolu’nun etkisiyle yaklaşık yüzde 30 oranında bir artış yaşandığı ifade edilmekte. Durusu bölgesinde villa konsepti yapılaşmanın oluştuğu, bölgede fiyatlamanın genel olarak Amerikan Doları üzerinden yapıldığı görülmekte. Hadımköy bölgesinde ise izin verilen emsal değerine göre satış fiyatları değişiyor.
Odayeri, Işıklar, Tayakadın, Dursunköy, Sazlıbosna ve Boyalık mevkilerinde ise tarla vasıflı araziler yoğunlukta. 3. Havalimanı’na yakın ve Kuzey Marmara Otoyolu’nun İkitelli-Başakşehir bölgesine uzanan bağlantı yolunun başladığı kavşak nokta olan Odayeri ve Işıklar mevkilerinde istenen fiyatların yüksek olduğu ancak sınırlı sayıda satış işleminin gerçekleştiği belirtiliyor. Sazlıbosna’dan başlayıp Işıklar-Tayakadın-Dursunköy-Boyalık aksı boyunca Çatalca yönünde ilerleyen çoğunlukla imarsız tarlalardan oluşan bölgedeki fiyatlarda, Sazlıbosna Baraj Gölü ve Kanal İstanbul gibi projelerin etkisiyle yaklaşık yüzde 20 seviyelerinde artış oluştuğu ifade ediliyor.
Zekeriyaköy: Sarıyer İlçesi’ne bağlı Zekeriyaköy günümüzde şehir merkezine yakın olmak isteyen, ancak sakin bir ortamı tercih eden üst gelir grubuna mensup İstanbulluların tercih ettiği, lüks villaların yer aldığı bir bölgeye dönüştü.
Yavuz Sultan Selim Köprüsü’nün hizmete açılmasının ardından bölgede arsa ve konut projelerinin değeri yüzde 35 arttı. Konut metrekare satış fiyatları 2 bin 800 ile 22 bin lira arasında değişen bölgede değer artışının sürmesi bekleniyor.
Göktürk-Kemerburgaz: Üçüncü havalimanı inşaatı ve Kuzey Marmara Otoyolu’nun bölgeden geçiyor olması nedeni ile ulaşım projelerinin kesiştiği bir noktada yer alan bölge, şehir merkeziyle daha entegre hale geliyor. Konut projelerinde ortalama metrekare fiyatı 2010’da 2 bin lira düzeyindeyken, 2013’te 4 bin 5 bin bandına çıkmıştı. Son 3 yılda yüzde 40 değer artışıyla 7 bin lira seviyesine kadar çıktı. Üçüncü havalimanının faaliyete girmesiyle daha da değerlenecek.
Basın Ekspres Yolu: Atatürk Havalimanı, E-5, TEM ve sahil yolunu birleştiren bölge, Kuzey Marmara Yolu ile birlikte daha da güçlendi. Arsaların metrekaresi bin 500 liradan 4 bin 500 lira seviyelerine çıkarken, ofis projeleri ise metrekaresi 7 ile 8 bin lira aralığında el değiştiriyor. Bölgede beş yıl önce 2 bin lira olan konutların metrekare fiyatı bugün 5 bin 500 liraya çıkmış durumda.
Başakşehir: Son yıllarda bölgeye gelen metro hattı, Yavuz Sultan Selim Köprüsü ve Üçüncü Havalimanı güzergahında olması nedeniyle ikinci baharını yaşıyor. Gelecek 10 yıllık süreçte de nüfusunun üç kat artması beklenen bölgede ortalama metrekare konut fiyatları 5 bin lira seviyesinde. Son iki yılda fiyatlarda ortalama yüzde 47 artış yaşandı.
Beykoz: Beykoz’da Yavuz Sultan Selim Köprüsü’nün açılmasıyla yeni bir dönem başlıyor. Çok sayıda markalı konut üreticisinin kentsel dönüşüm kapsamında villa projesi geliştirmek için çalışma yürüttüğü ilçenin, konutların ortalama birim metrekare satış fiyatı 3 bin ile 7 bin lira aralığında.
Sancaktepe: Yeni projeler için yeterli büyüklükteki boş arsa arzının fazla olduğu bir lokasyon. Şamandıra bölgesi metro hattının üzerinde yer almasıyla avantajlı bir konumda. 2010 yılında konut projelerinde ortalama metrekare fiyatı bin lira düzeyindeydi, 2013’te 2 bin liraya çıkarken son 3 yılda yüzde 75 değer artışıyla bugün 3 bin 500 lira seviyesini gördü. Bölgenin ormana yakınlığı, yeni konut projelerinin olması, Kuzey Marmara Otoyolu ve metro güzergahında olması nedeniyle gelecekte daha da değerlenmesi bekleniyor.
Sultanbeyli: TEM otoyolu bağlantısı, Yavuz Sultan Selim Köprüsü bağlantı yoluna yakınlığı, metro hattının ilçeden geçecek olması, hızlı tren, otobüs, minibüs benzeri toplu taşıma araçlarının yaygınlığı gibi etkenler, ilçenin yıldızını parlatıyor. Metrekare fiyatlarının 2 bin liradan başladığı ilçede son 10 yılda konut fiyatları yüzde 15, kiralar ise 2 kat arttı.

Etiketler:Ekonomi, İstanbul, Toki İstanbul, Yatırım